Sokan nincsenek tisztában azzal, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között egy adásvételi szerződésben. Ebben a cikkben érthetően bemutatjuk a két fogalom jelentését, célját és alkalmazását. Általános érvényű tudnivalókról lesz szó – magánszemélyek és cégek közötti szerződéseknél egyaránt hasznos információk következnek. Tipikus példákat is megnézünk (gyakran ingatlan adásvételnél fordul elő mindkettő), de hangsúlyozzuk, hogy más adásvételi szerződésekben is alkalmazhatók.
Mi az előleg?
Az előleg a vételár egy része, amit a vevő a szerződéskötéskor vagy akár előtte – a vételi ajánlat részeként – megfizet az eladónak. Mivel az előleg a vételár részét képezi, semmilyen különleges jogi tudnivaló nincs ezzel kapcsolatban. Ennek megfelelően, ha a felek végül nem kötnek szerződést vagy meghiúsul az adásvétel, az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül a meghiúsulás okától. Nincs szankciófunkciója az előlegnek, tehát ha a szerződés végül nem jön létre, az eladó köteles az előleg teljes összegét visszafizetni a vevőnek.
Mi a foglaló?
A foglaló ezzel szemben egy szerződést biztosító kötelezettség, ami erősebb joghatással bír. Foglalót rendszerint a szerződés aláírásakor ad át a vevő az eladónak, szintén a vételár egy részét képező összegként. Lényeges különbség, hogy a foglaló biztosítékul szolgál a szerződés teljesítésére – egyfajta “büntető” jelleggel jár, ha az adásvétel meghiúsul. A foglalóval a felek megerősítik, hogy komolyan gondolják a szerződést, ugyanis ha a szerződés mégsem teljesül, az azért felelős fél helytállással tartozik az alábbiak szerint:
- Ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés, akkor a vevő elveszíti a foglalót – az eladó megtarthatja a kapott összeget.
- Ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, akkor az eladó köteles a foglaló kétszeresét visszafizetni a vevőnek kárpótlásként.
- Ha egyik fél sem hibás (pl. külső okból hiúsul meg) vagy mindkét fél az (közös megegyezéssel bontják fel a szerződést), akkor a foglalót vissza kell adni a vevőnek.
Ebből látható, hogy a foglaló olyan, mint egy “kárátalány”: a meghiúsult szerződés miatt felmerülő esetleges kár rendeződik a foglaló összegéig. A vétlen félnek nem kell pereskednie a kára miatt, a foglaló összege (vagy annak duplája) gyakorlatilag előre rögzített kompenzációként szolgál. Fontos: a foglaló szintén a vételár része, nem a vételáron felül fizetendő plusz összeg. Ha az adásvétel rendben lezajlik, a foglaló beszámít a vételárba (ugyanúgy, ahogy az előleg is).
Előleg vs. foglaló – a legfontosabb különbségek
Röviden összefoglalva, előleg és foglaló között a fő különbség a szerződés meghiúsulásakor mutatkozik meg. Előleg esetén az átadott összeg minden körülmények között visszajár a vevőnek, hiszen nem tarthatja meg az eladó, ha az adásvétel nem valósul meg. Foglaló esetén viszont szankció lép életbe: a hibázó fél veszít pénzt (a vevő a foglalóját, vagy az eladó a foglaló dupláját fizeti). Ez ösztönzi mindkét felet a szerződés teljesítésére, hiszen egyikük sem szeretne pénzügyi veszteséget elszenvedni.
Fontos tudni, hogy a foglalót csak akkor tekinti a jog foglalónak, ha a szerződésben kifejezetten rögzítik, hogy az átadott összeg foglaló. Ha ez a szerződésből nem derül ki egyértelműen, akkor a pénz automatikusan előlegnek minősül. Előleg esetén nincs szükség külön kikötésre – gyakorlatilag bármilyen előre adott vételárrészlet előlegnek számít, hacsak másként nem rendelkeznek a felek.
Tipikus mérték: Az előleg összege nincs korlátozva – akár a teljes vételár lehetne előlegként fizetve (bár ennek nincs sok értelme). Foglaló esetén sincs törvényben rögzített összeg vagy arány, de a gyakorlati szokás általában a vételár 10% körüli összegét tekinti foglalónak. Ettől azonban lehet több vagy kevesebb is az ekként átadott összeg azzal, hogy a túlzottan magas foglalót a bíróság mérsékelheti.
A foglaló leggyakrabban ingatlan adásvételnél fordul elő, de bármilyen adásvételi vagy más szerződésben kiköthető, ha a felek így állapodnak meg.
Kérjen szakértői segítséget!
Amennyiben adásvételi szerződés előtt áll – legyen szó ingatlanról vagy bármilyen nagy értékű ügyletről –, elengedhetetlen a megfelelő szerződéses kikötések alkalmazása. Forduljon hozzánk bizalommal jogi tanácsért vagy szerződéskötési segítségért. Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma, és biztosítsa be, hogy ügylete zökkenőmentesen és jogi buktatók nélkül valósuljon meg!