Korábbi blogcikkünkben bemutattuk a bérleti szerződés alapvető elemeit, például a szerződés típusát, a bérleti díj meghatározását és a kaució szerepét. Most folytatjuk a témát, és áttekintjük a bérlemény használatával kapcsolatos szabályokat, a felmondás jogi hátterét, valamint a birtokbaadás és a visszaadás legfontosabb tudnivalóit. Ezek azok a pontok, amelyek a gyakorlatban a legtöbb konfliktust okozhatják bérbeadók és bérlők között, ezért érdemes előre, írásban tisztázni őket.
A bérlemény használata és karbantartási kötelezettségek
Ahhoz, hogy a bérleti jogviszony zökkenőmentesen működjön, a szerződésben pontosan rögzíteni kell a bérlemény használatának szabályait.
Először is meg kell határozni, hogy a bérlő milyen célra használhatja az ingatlant – például lakásként, irodaként vagy üzlethelyiségként. Ha a használat kizárólag meghatározott célra engedélyezett (pl. lakhatás), akkor fontos kimondani, hogy ettől eltérni csak a bérbeadó előzetes engedélyével lehet.
A szerződésben célszerű kitérni arra is, hogy engedélyezett-e a dohányzás, tarthat-e a bérlő háziállatot, vagy végezhet-e az ingatlanban olyan tevékenységet, amely a bérbeadó érdekeit sértheti. Ezek a szabályok nemcsak a bérbeadó jogait védik, hanem elősegítik a viták megelőzését is.
A bérlemény állapotának megőrzése közös érdek. A bérlő köteles az ingatlant rendeltetésszerűen használni, saját költségén elvégezni az apróbb karbantartásokat (pl. villanykörte cseréje, csaptelep tömítése), míg a nagyobb javítások (pl. tetőjavítás, kazáncsere) a bérbeadót terhelik – hacsak a felek másként nem állapodnak meg.
Az is fontos kérdés, hogy a bérlő végezhet-e átalakítást vagy felújítást a bérleti idő alatt. A gyakorlatban ez többnyire csak a bérbeadó írásbeli engedélyével lehetséges, és a bérlő köteles a bérleményt változatlan állapotban visszaadni, a rendeltetésszerű használatból eredő természetes kopás kivételével.
Szintén tisztázni kell a szerződésben, hogy a bérlő jogosult-e az ingatlant harmadik személynek továbbadni (albérletbe adás).
Felmondási szabályok a bérleti szerződésben
A bérleti szerződés felmondása az egyik legérzékenyebb kérdés, ezért a szerződésnek világosan tartalmaznia kell a rendes és rendkívüli felmondás eseteit.
Mint azt korábbi cikkünkben bemutattuk, határozott idejű szerződésnél rendes felmondásra nincs mód, határozatlan idejű szerződés esetén pedig a felmondási idő és mód rögzítésével bármelyik fél megszüntetheti a jogviszonyt. A gyakorlatban a felmondási idő jellemzően 30 nap, de lakásbérlet esetén sokszor a következő hónap végéig tartó időszakban hatályosul.
A szerződésben célszerű meghatározni, hogy a felmondást milyen formában kell közölni: írásban, ajánlott levélben, vagy bizonyos esetekben emailben is elfogadható lehet.
A rendkívüli felmondás eseteit is rögzíteni kell. Ezek olyan súlyos szerződésszegések, amelyek azonnali hatállyal megszüntetik a szerződést. Tipikus példák:
💡a bérlő huzamos ideig nem fizeti a bérleti díjat,
💡a bérlő szándékosan kárt okoz az ingatlanban,
💡a bérbeadó nem biztosítja a lakhatás alapvető feltételeit.
A Polgári Törvénykönyv és a Lakástörvény tartalmazza a rendkívüli felmondás részletes szabályait, de a gyakorlatban célszerű, ha a szerződés egyértelműen felsorolja a tipikus eseteket.
Birtokbaadás és a bérlemény visszaadása
A bérleti jogviszony kezdetén és végén is kiemelten fontos a birtokbaadás és a bérlemény visszaadása.
A szerződésnek rögzítenie kell, hogy a bérbeadó mikor és milyen állapotban adja át az ingatlant, illetve a bérlő a lejáratkor hogyan köteles azt visszaadni. Célszerű átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, amelyben a felek rögzítik az ingatlan állapotát, a berendezési tárgyakat, a mérőórák állását és a kulcsok darabszámát.
A kiköltözéskor szintén ajánlott jegyzőkönyv és fényképes dokumentáció készítése. Ez alapján történhet a kaució elszámolása, és így megelőzhetők a viták az ingatlan állapota kapcsán.
Ha a bérlő a szerződés megszűnése után nem hajlandó kiköltözni, komoly jogi problémák merülhetnek fel. Ezt megelőzheti, ha a bérleti szerződést közjegyzői okiratba foglalják, vagy a bérlő külön kiköltözési nyilatkozatot tesz közjegyző előtt. Ilyenkor a bérbeadó pereskedés nélkül, azonnali végrehajtással indíthatja meg az ingatlan kiürítését. Ez jelentős biztonságot nyújt mind a bérbeadónak, mind a bérlőnek.
Összegzés
A bérleti szerződés csak akkor védi hatékonyan a feleket, ha nemcsak a díjfizetésről, hanem a használati szabályokról, a karbantartásról, a felmondásról és a birtokbaadásról is pontos rendelkezéseket tartalmaz. Ezek a részletek előre tisztázva sok vitától és jogi procedúrától óvhatják meg a feleket.
Ha bérleti szerződés megkötésén gondolkodik – legyen szó lakásbérletről, irodáról vagy üzlethelyiségről –, fontos, hogy a szerződés minden részletre kiterjedjen. Egy jól megfogalmazott szerződés megelőzi a vitákat, védi a bérbeadó érdekeit és biztonságot nyújt a bérlőnek is.
Kérjen szakértői segítséget!
Ha egy megbízható, testreszabott bérleti szerződést szeretne, forduljon hozzánk bizalommal. Egy jól megírt szerződés később sok kellemetlenségtől megkímélheti!