Egy jól átgondolt bérleti szerződés nem csak formalitás – védi a bérbeadó és a bérlő érdekeit, és segít elkerülni a vitás helyzeteket. Akár lakást, irodát vagy üzlethelyiséget ad valaki bérbe vagy vesz ki, fontos, hogy a szerződés jogilag megalapozott és minden lényeges részletre kiterjedő legyen. Ebben a cikkben összefoglaljuk, milyen elemek szükségesek ahhoz, hogy egy bérleti szerződés valóban biztonságos legyen és elkerülhetővé váljon egy hosszú, vitás procedúra.
Alapvető adatok: felek és a bérlemény azonosítása
Minden bérleti szerződés alapja a szerződő felek pontos meghatározása és a bérlemény egyértelmű és pontos leírása. Fontos ellenőrizni, hogy a bérbeadó jogosult-e az ingatlan bérbeadására – ezt friss tulajdoni lap beszerzésével tehetjük meg. A bérlő személyén felül – szükség esetén – rögzítsük azt is, hogy kik használhatják még az ingatlant a bérlő mellett (pl. családtagok).
Rögzítsük a bérlemény állapotát a szerződésben (felújított, használt állapotú stb., bútorozott vagy üres). Bútorozott bérleménynél célszerű leltárt készíteni a berendezési és felszerelési tárgyakról, ezek állapotának leírásával, hogy később ne legyen vita az esetleges hiányokról vagy károkról. Társasházi lakásnál kerüljön bele a szerződésbe, hogy a bérlő köteles betartani a ház házirendjét és szabályait.
A bérlet időtartama: határozott vagy határozatlan?
A bérleti szerződés időtartamát világosan meg kell határozni. Két fő lehetőség van: határozott idejű vagy határozatlan idejű bérlet. Határozott idejű szerződésnél a felek előre kikötik, hogy a bérlet meddig tart (pl. 1 év vagy 2025. december 31-ig, stb.), és ezt a lejárati dátumot a szerződés tartalmazza. Ilyenkor a bérleti jogviszony a megjelölt időpontban automatikusan megszűnik, de a felek dönthetnek a hosszabbításról. Fontos tudni, hogy határozott idő esetén általában nincs lehetőség rendes felmondásra a határidő előtt – egyik fél sem bonthatja fel a szerződést pusztán meggondolva magát.
Ezzel szemben a határozatlan idejű bérleti szerződésnél nincs végdátum, a jogviszony folyamatos, amíg valamelyik fél meg nem szünteti. Ilyenkor bármelyik fél rendes felmondással élhet, meghatározott felmondási idővel. Fontos a szerződésben rögzíteni a felmondási idő hosszát és a felmondás módját (pl. 30 napos felmondási idő, írásban, ajánlott levélben). Lakásbérletnél a jogszabályok a bérlő védelme érdekében korlátokat szabhatnak a felmondásnak – pl. a Lakástörvény előírja, hogy a bérbeadó milyen indokokkal és határidővel mondhat fel lakásbérletet. Erre a szerződésben is utalhatunk, de legalább a felmondás feltételeit egyértelműen határozzuk meg.
Bérleti díj és fizetési feltételek
A bérleti díj mértéke és fizetésének feltételei kulcsfontosságú elemei a szerződésnek. Pontosan rögzítsük a havi (vagy egyéb periódusra vonatkozó) bérleti díj összegét akár forintban, akár más devizában, fizetésének módját (átutalás, készpénz) és esedékességét (pl. minden hónap 5. napjáig). Érdemes kitérni arra is, hogy mi történik, ha a bérlő késve fizet: a szerződés tartalmazhat késedelmi kamatot vagy kötbért, illetve azt, hogy hány napos késedelem számít súlyos szerződésszegésnek.
A szerződésben külön ki kell térni a rezsi- és közüzemi költségek viselésére is. Megoldás lehet, hogy a bérlő saját nevére íratja a mérőórákat és közvetlenül fizeti a szolgáltatóknak a számlákat, vagy a mérőórák maradnak a bérbeadó nevén és a bérlő a bérbeadónak fizeti meg havonta a díjakat. Bármelyik módszert választják, fontos rögzíteni: pontosan mely közműdíjakat köteles a bérlő fizetni (víz, villany, gáz, távhő, internet stb.), és hogy a közös költséget (társasházi közösköltséget) tartalmazza-e a bérleti díj vagy a bérlő külön fizeti. Ha utóbbi, akkor a szerződésben meg kell adni a közös költség összegét vagy legalább a fizetésének módját és gyakoriságát.
Rögzíthető továbbá, hogy a bérbeadó emelheti-e a bérleti díjat a jövőben, és milyen időközönként (pl. évente inflációkövetéssel). Ha a felek ilyenben állapodnak meg, ennek mértékét és gyakoriságát is bele kell írni a szerződésbe. A világos pénzügyi feltételek mindkét fél érdekeit védik, és megelőzik a későbbi félreértéseket.
Kaució – pénzügyi biztosíték a szerződésben
Szinte minden ingatlan bérbeadásakor szokás kauciót (óvadékot) kérni a bérlőtől. A kaució a bérbeadó számára jelent biztosítékot, amely fedezetet nyújt arra, hogyha a bérlő tartozást hagy maga után vagy kárt okoz a bérleményben. A szerződésben pontosan meg kell határozni a kaució összegét és kezelését. Általában a kaució mértéke 1–3 havi bérleti díj összege, ezt a szerződés aláírásakor adja át a bérlő a bérbeadónak. Fontos rögzíteni, hogy a bérbeadó milyen esetekben tarthatja meg a kauciót részben vagy egészben (pl. ha a bérlő nem fizeti ki a bérleti díjat vagy számlákat, megrongálja az ingatlant, nem teljesíti a festési kötelezettséget kiköltözéskor stb.). A szerződésben szerepelnie kell, hogy normál esetben a kaució visszajár a bérlőnek a bérleti jogviszony végén, amikor a bérlő kiköltözött és teljesítette a szerződésben foglalt kötelezettségeit. Ügyeljünk arra, hogy a kaució átvételéről a bérbeadó adjon átvételi elismervényt (vagy szerepeljen a szerződésben, hogy a bérbeadó az összeget kaució címén átvette).
A cikksorozatunk következő részében folytatjuk a bérleti szerződéssel kapcsolatos jogi tudnivalókat és kitérünk a bérleménye használatára vonatkozó kötelezettségekre, a felmondásra és a birtokátruházásra is.
Kérjen szakértői segítséget!
Ha egy megbízható, testreszabott bérleti szerződést szeretne, forduljon hozzánk bizalommal. Egy jól megírt szerződés később sok kellemetlenségtől megkímélheti!