Egy tehermentes, haszonélvezeti joggal nem terhelt ingatlan mindig vonzóbb a vásárlók számára, viszont számos esetben találkozunk olyan ingatlannal, amire valakinek a haszonélvezeti joga bejegyzésre került. Ezért mindennapos kérdés az, hogy hogyan működik a haszonélvezeti jogról lemondás vagy a haszonélvező hogyan léphet fel eladóként az adásvételi szerződésben.
A haszonélvezeti jog olyan erős vagyoni értékű jog, amely lehetővé teszi, hogy a haszonélvező egy más tulajdonában álló dolgot (jellemzően ingatlant) birtokoljon, használjon és annak hasznait szedje. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy például egy lakásban életvitelszerűen lakhat a haszonélvező, vagy akár bérbe is adhatja azt, miközben a tulajdonos személye ettől függetlenül változhat. A haszonélvezet személyhez kötött jog, tehát nem adható el, nem örökölhető és nem ruházható át önmagában. Ugyanakkor felmerülhet az igény a haszonélvezet megszüntetésére – például lemondással vagy annak eladásával. Jelen blogunkban az ingatlanra vonatkozó haszonélvezeti jogról lemondást mutatjuk be, de a főbb rendelkezések irányadónak tekinthető más vagyontárgyak vonatkozásában is.
Mit jelent a haszonélvezeti jogról lemondás?
A haszonélvezeti jogról való lemondás azt jelenti, hogy a haszonélvező önként megszünteti a haszonélvezeti jogát az adott ingatlanon. Ilyenkor a jogosult (haszonélvező) egy írásbeli nyilatkozatban kijelenti, hogy lemond a jogáról, aminek eredményeként a haszonélvezet törlésre kerül az ingatlan-nyilvántartásból. A lemondás egyoldalúan történik, tehát a haszonélvező nyilatkozik erről, azonban fontos kritérium, hogy ez az okirat mindenképp ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett legyen, hiszen az ingatlan-nyilvántartásba csak ilyen formában lehet érvényesen bejegyzést (vagy törlést) kezdeményezni.
A lemondással tehát a haszonélvező végleg lemond minden, e jogból fakadó használati és haszonszedési jogáról, és az ingatlan tehermentessé válik e szempontból.
Le lehet-e mondani a haszonélvezetről ellenszolgáltatás nélkül?
Igen, lehetséges a haszonélvezeti jogról ellenszolgáltatás nélkül lemondani, és erre gyakran sor is kerül családon belül. Fontos azonban tudni, hogy az ilyen ingyenes lemondás jogilag ajándékozásnak minősül. A Polgári Törvénykönyv és az illetéktörvény szabályai alapján, ha a haszonélvező ellenszolgáltatás nélkül (tehát ingyen) mond le a jogáról a tulajdonos javára, akkor az ingatlan tulajdonosa vagyonszerzőnek tekintendő, aki ajándékozási illetéket köteles fizetni az állam felé. Ez azt jelenti, hogy bár pénz nem cserél gazdát a felek között, az állam felé egy illetékfizetési kötelezettség keletkezik.
Mekkora ez az illeték? Lakóingatlanhoz kapcsolódó haszonélvezet ingyenes megszüntetésénél az ajándékozási illeték mértéke általában 9% – de családon belül gyakran mentes a fizetés alól. Ugyanis egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) vagy házastárs vagy testvér javára történő ajándékozás illetékmentes a hatályos szabályok szerint. Minden más esetben (nem rokon, vagy távolabbi rokon) marad a 9%-os illeték. Fontos kiemelni, hogy ezt az illetéket a tulajdonos fizeti meg, hiszen ő szerzi meg a vagyoni értékű jogot ingyen.
Kell-e adót fizetni? Mivel ellenszolgáltatás nélküli a lemondás, a haszonélvező nem kap bevételt, így számára nem keletkezik jövedelem – ebből fakadóan személyi jövedelemadót sem kell fizetnie.
Mi a különbség a haszonélvezeti jogról lemondás és megváltás között?
A köznyelvben gyakran mondják, hogy valaki „eladja a haszonélvezeti jogát”. Fontos tisztázni, hogy jogilag a haszonélvezetet nem lehet adásvétel tárgyává tenni – mivel személyhez kötött jog, önmagában nem értékesíthető.
Mit értünk akkor mégis eladás alatt? Tulajdonképpen azt a helyzetet, amikor a haszonélvező lemond a jogáról valamiféle ellenérték fejében. A gyakorlatban tehát a lemondás és az “eladás” között az a különbség, hogy utóbbinál a haszonélvező pénzt (vagy egyéb ellenszolgáltatást) kap a jog megszüntetéséért cserébe. Lényegében ez egy megváltás: a haszonélvezeti jogot megváltják egy összeg fejében. A felek ilyenkor szerződésben rögzítik, hogy a haszonélvező ellenszolgáltatásért mond le a jogáról a tulajdonos vagy egy harmadik személy javára. Ebben az esetben nem ajándékozási illeték, hanem visszterhes vagyonátruházási illeték merül fel a tulajdonosnál, és a haszonélvezőnél akár SZJA fizetési kötelezettség is keletkezhet.
Hogyan lehet „eladni” vagy megváltani a haszonélvezeti jogot?
Habár a haszonélvezeti jog önmagában nem értékesíthető, a gyakorlatban kidolgozott eljárás van arra, hogy a haszonélvező pénzbeli kompenzációt kapjon a jogáról való lemondásért. Ennek lépései és fontos tudnivalói:
- Megállapodás az ellenértékről: Először is a tulajdonos (vagy az a harmadik személy, aki szeretné megszerezni az ingatlan haszonélvezetét) és a haszonélvező megállapodik egy összegben. Ezt gyakran nevezik megváltási összegnek. A törvény ad iránymutatást a haszonélvezeti jog értékének kiszámítására: az illetéktörvény szerint egy ingatlanra vonatkozó haszonélvezet értéke az ingatlan terheletlen forgalmi értékének 1/20-a szorozva a haszonélvező életkorához rendelt szorzószámmal. (Például 65 év felett ez a szorzó 4, 51–65 év között 6, 25–50 év között 8, míg 25 év alatt 10.) Ez azt jelenti, hogy minél fiatalabb a haszonélvező, annál értékesebb a joga, hiszen várhatóan tovább fennállhat. Az érték kiszámítása segít meghatározni egy fair összeget, de a felek ettől szabadon eltérhetnek – a piaci viszonyok és az egyéni megállapodás kérdése, végül mekkora összegben egyeznek meg.
- Szerződés vagy egyoldalú nyilatkozat készítése: Ha megszületett az egyezség, akkor ügyvédi ellenjegyzésű okirat szükséges a jog megszüntetéséhez. Ez történhet külön lemondó nyilatkozat formájában, vagy beépülhet például egy adásvételi szerződésbe (ha az ingatlan eladása kapcsán történik a megváltás, és ekkor a haszonélvező haszonélvezeti eladóként szerződő fél lesz). Fontos tehát, hogy önmagában egy kézfogás vagy szóbeli megegyezés nem elég, ezt mindenképp ügyvéd vagy közjegyző által írásba kell foglalni.
- Földhivatali ügyintézés (bejegyzés/törlés): Az aláírt és ügyvéd által ellenjegyzett (vagy közjegyző által készített) okirat alapján kérelmet kell benyújtani a földhivatalhoz a haszonélvezeti jog törlésére.
- Illetékek és adók megfizetése: Amennyiben visszterhes (ellenértékes) volt a jog megszüntetése, a tulajdonosnak 4% vagyonátruházási illetéket kell fizetnie a haszonélvezeti jog értéke után (ha nem közeli rokon). Ha közeli rokonok között történt (pl. szülő-gyermek), akkor ez 0% lehet, mivel az illetéktörvény az egyenes ági rokonok közti ügyleteket illetékmentessé tette. (Figyelem: testvérek esetén ajándékozáskor már nincs illeték, de visszterhes ügyleteknél a testvér nem minősül egyenes ági rokonnak, tehát 4%-ot kell fizetni.) A haszonélvezőnek pedig, ha pénzt kapott a jogáért, akkor vizsgálnia kell, keletkezik-e személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége.
Kérjen szakértői segítséget!
Végül fontos megjegyezni, hogy minden eset egyedi lehet, ezért érdemes már a gondolkodás során is szakemberhez fordulni. A haszonélvezeti jog lemondása vagy megváltása komoly jogi aktus, ami kihat az ingatlan tulajdoni viszonyaira és jelentős pénzügyi következményekkel járhat. Az ilyen blogbejegyzések célja, hogy közérthetően választ adjanak a gyakori kérdésekre, de nem pótolják a személyre szabott jogi tanácsadást.