Egy régóta várt jogszabály-változás lépett életbe 2025-ben, amely megkönnyíti és gyakorlatilag ingyenessé teszi a zártkert művelés alóli kivonását. Ez a változás jelentős könnyítéseket nyújt a zártkerti telkek tulajdonosainak, lehetővé téve, hogy ingatlanukat hivatalosan kivonják a mezőgazdasági művelés alól, és ezzel számos korábbi korlátot elhárítsanak. Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, mit jelent a „zártkert” fogalma, miért volt eddig nehéz az ilyen ingatlanok jogi helyzetét rendezni, és hogyan működik az új, egyszerűsített eljárás a gyakorlatban.
Mi számít zártkerti ingatlannak?
A zártkerti ingatlanok hagyományosan a lakóövezetek szélén kialakított kiskertek, gyümölcsösök vagy szőlős területek, melyeken a tulajdonosok gyakran kis hétvégi házakat, nyaralókat vagy szerszámtárolókat építettek. Ezek a telkek jellemzően külterületen fekszenek, és bár a valóságban sokukat pihenésre vagy akár életvitelszerűen lakóingatlanként használják, hivatalosan eddig mezőgazdasági művelésű területként voltak nyilvántartva.
Miért jelentett gondot a zártkerti besorolás eddig?
A zártkerti ingatlanok külterületi mezőgazdasági földnek számítottak, ami több szempontból hátrányos volt a tulajdonosoknak:
⚠️Korlátozott hasznosítás és finanszírozás: Az ilyen telkeken lévő épületeket a földhivatal rendszerint „gazdasági épület” megnevezéssel jegyezte be, még akkor is, ha azok valójában lakóházként funkcionáltak. Emiatt viszont se lakáshitelt, se lakáscélú állami támogatást (pl. CSOK-ot) nem lehetett rájuk igénybe venni, hiszen nem minősültek hivatalosan lakóingatlannak. Emellett a zártkerti telkekre sokszor szigorú beépíthetőségi korlátozások vonatkoztak (például csak a telek néhány százaléka beépíthető), ami jelentősen csökkentette a használati értéküket.
⚠️Értékesítési nehézségek: A zártkerti földeket érintette a földforgalmi törvény szigorú szabályrendszere, ha az ingatlan megnevezése ezen jogszabály hatálya alá esett. Egy ilyen ingatlan eladása esetén kötelező volt a hirdetményi úton történő kifüggesztés (a helyi önkormányzatnál 30 napra), a hatósági jóváhagyási eljárás, és elővásárlási jog illette meg a helyi gazdálkodókat, államot stb. – mindez az adásvételt hónapokkal elnyújtotta és bizonytalanabbá tette. A piaci ár is alacsonyabb volt a korlátozások miatt, hiszen szűkebb vevőkör érdeklődhetett iránta és több kockázat terhelte az ügyleteket.
⚠️Átminősítés drága és bonyolult volt: Ha a tulajdonos azt szerette volna, hogy a telke hivatalosan is kikerüljön a mezőgazdasági művelésből (például építkezés vagy egyszerűbb eladás céljából), korábban hosszadalmas és költséges engedélyezési eljárásra volt szükség.
Az új szabályozás lényege – zártkert művelés alóli kivonása
2025 júniusában a jogalkotó olyan változtatásokat fogadott el, amelyek alapjaiban oldják meg a fenti problémákat. Az Országgyűlés egy törvénymódosítással kiegészítette az ingatlan-nyilvántartási törvényt egy új fejezettel, amely kifejezetten a zártkert művelés alóli kivonásáról szól. Ennek értelmében a törvény lehetővé teszi, hogy amennyiben a települési önkormányzat ezt helyi rendelettel engedélyezi, a zártkerti ingatlan tulajdonosa kérheti a földhivataltól, hogy a telkét „művelés alól kivett terület” jogi jelleggel vegyék nyilvántartásba. Ráadásul ezt nem csak a teljes ingatlanra, hanem igény szerint akár annak egy meghatározott részére is lehet kérelmezni (pl. ha a telek egy részét továbbra is művelésben tartanánk), bár ez utóbbi esetben telekalakítás (megosztás) válik szükségessé a pontos nyilvántartás érdekében.
Az igazi áttörést az jelenti, hogy a módosított jogszabály kifejezetten kimondja: a zártkerti ingatlan ily módon történő kivonása nem minősül a termőföld más célú hasznosításának. Ezzel megszűnt a földvédelmi járulék-fizetési kötelezettség, illetve az engedélykérés szükségessége erre a célra. Más szóval, ha az új eljárás keretében vonjuk ki a telkünket a művelés alól, nem kell földvédelmi eljárást lefolytatni és díjat fizetni. Ez óriási könnyítés, hiszen korábban egy ilyen eljárás díja esetenként több százezer forint is lehetett.
Fontos azt is kiemelni, hogy amint a telek “kivett” besorolást kap, kikerül a termőföld kategóriából, így többé nem vonatkozik rá a mezőgazdasági földek adásvételét szigorító Földforgalmi törvény sem. Ez egy csapásra megszünteti mindazokat a korlátozásokat, amelyek a zártkertek eladását és hasznosítását eddig nehezítették.
Feltételek: önkormányzati rendelet és területi korlátozások
Az új szabályozás nem automatikus, két fontos feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy egy zártkerti ingatlan ténylegesen kivonható legyen a művelés alól.
🖋️Önkormányzati rendelet szükséges: A telek fekvése szerinti települési önkormányzatnak (Budapesten a kerületi önkormányzatnak) helyi rendeletben kell meghatároznia azokat a településrészeket vagy övezeteket, ahol engedélyezett a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása. Ha az önkormányzat él a törvény adta felhatalmazással, és kijelöli ezeket a területeket, akkor a tulajdonosok élhetnek a kérelem benyújtásának jogával. Nem minden településen lesz ez automatikusan elérhető – csak ott, ahol a képviselő-testület megszavazza és kihirdeti a vonatkozó rendeletet.
🖋️Mit tehet a tulajdonos? Mindenekelőtt érdemes tájékozódni a saját önkormányzatánál, hogy van-e már ilyen rendelet. Számos település már 2025 nyara óta készül a változásra, és előrelátó módon megalkotta a szükséges előírásokat, amelyek a kormányrendelet hatályba lépésétől alkalmazhatók.
Hogyan zajlik a művelés alóli kivonás folyamata?
Amint adott a helyi rendeleti háttér, a tulajdonos kezdeményezheti a földhivatali eljárást. A folyamat az alábbi fő lépésekből áll:
🔍Kérelem benyújtása a földhivatalhoz: A tulajdonosnak írásban kérelmeznie kell a terület művelés alóli kivonását az ingatlan-nyilvántartásban. Ezt a 2021. évi C. törvény (az ingatlan-nyilvántartási törvény) újonnan beiktatott 72/E §-a alapján teheti meg. A kérelemben kötelező hivatkozni arra a helyi önkormányzati rendeletre, amely lehetővé teszi a zártkerti ingatlan kivett területként való bejegyzését. A kérelmet a zártkert fekvése szerint illetékes járási földhivatali osztályhoz (kormányhivatal földhivatala) kell benyújtani.
🔍Teljes telek vagy részterület kivonása: Lehetőség van a teljes ingatlant kivonni, de részleges kivonás is kérhető, ha például csak a telek egy részét kívánjuk átminősíttetni (a maradékon pedig továbbra is folyna mezőgazdasági művelés). Fontos tudni: ha csak a telek egy részét akarjuk kivonni, akkor előbb telekmegosztással külön helyrajzi számú ingatlanná kell azt a részt alakítani a telekalakítás szabályai szerint. A kivonási kérelmet tehát osztatlan telken csak az egészre lehet megtenni; részterület esetén előbb földmérő által készített megosztási vázrajz és megosztási engedély szükséges.
🔍Egyszerűsített eljárás a földhivatalnál: Az új szabályok értelmében a földhivatal gyorsított, egyszerűsített eljárásban vezeti át a művelési ág változását. Nincs szükség alrészletek kialakítására a nyilvántartásban, vagyis ha egy teljes zártkertet vonunk ki, nem fogják további albetétekre bontani a területet a lapján. Ez adminisztratív könnyítés a korábbi gyakorlathoz képest, és csökkenti a költségeket meg a hibalehetőségeket. A földhivatal a kérelmet megvizsgálja, és ha minden feltétel adott (pl. valóban létezik az önkormányzati rendelet és a kérelem formailag megfelelő), határozatban rendelkezik az ingatlan adatainak módosításáról.
🔍Díjak és határidők: Az eljárás rendkívül kedvező anyagi feltételekkel zajlik. A legfontosabb, hogy nem kell földvédelmi járulékot fizetni – ez eddig akár milliós tétel is lehetett.
🔍Bejegyzés és új megnevezés: A sikeres eljárás végén a földhivatal átvezeti az ingatlan-nyilvántartásban a művelési ág változását. Megváltozik a telek hivatalos megnevezése is ennek megfelelően. Ha nincs épület a telken, akkor az új megnevezés egyszerűen „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz. Ha van a telken felépítmény, amely az ingatlan-nyilvántartásban már szerepel (pl. gazdasági épületként), akkor az új megnevezés kiegészül az épület fő rendeltetésével. Például: „zártkerti művelés alól kivett terület, gazdasági épület” – ha egy pincés nyaraló áll rajta. Ezzel hivatalosan is jelöli a tulajdoni lap, hogy a telek többé nem termőföld. Fontos, hogy a földhivatali bejegyzés nem jelenti új épület automatikus feltüntetését: ha van egy korábban fel nem tüntetett épületünk, annak regisztrálását külön (akár ezzel egyidejűleg benyújtott) kérelemmel lehet kérni, de csak akkor jegyzik be, ha megvannak az építésügyi engedélyei (építési engedély, használatbavételi engedély stb.). A művelés alól kivonás nem mentesít tehát az egyéb hatósági kötelezettségek alól: a ház papírjait ugyanúgy rendbe kell tenni.
Milyen előnyökkel jár a „kivett” státusz?
Az új, művelés alól kivett jogi jelleg számos gyakorlati előnnyel jár a tulajdonosok számára.
🏡Könnyebb és gyorsabb adásvétel: A kivett zártkerti ingatlan már nem minősül termőföldnek, így nem vonatkozik rá a földforgalmi törvény. Ennek köszönhetően megszűnnek a speciális adásvételi procedúrák: nincs több hónapokig tartó kifüggesztés, nincs szükség hatósági jóváhagyásra és nincsenek elővásárlási jogok gyakorlására jogosult „külső” szereplők. Az ingatlan úgy adható-vehető, mint bármely más nem mezőgazdasági ingatlan, ami jelentősen felgyorsítja az adásvételt és javítja az eladó pozícióját a piacon. A tulajdon átruházása innentől kezdve jogilag egyszerűbbé válik, hiszen a szerződés megkötése után azonnal benyújtható a földhivatalhoz átvezetésre. Ez a rugalmasabb ügyintézés magasabb potenciális vételárat is eredményezhet, mert a vevők számára vonzóbb egy tehermentes, gyorsan birtokba vehető telek.
🏡Javuló hitelfelvételi lehetőség és támogatások: Miután a telek „kivett” minősítésű, az azon lévő épület (ha van) átminősíthető megfelelő eljárással lakóingatlanná vagy üdülővé, amennyiben műszakilag annak felel meg. Ezzel megnyílhat az út olyan pénzügyi lehetőségekhez, amelyek korábban elérhetetlenek voltak. Lakáshitel felvétele vagy lakáscélú állami támogatások igénybevétele válhat lehetővé a kivont zártkerti ingatlanra – ami korábban a „gazdasági épület” besorolás miatt szóba sem jöhetett. Természetesen a banki finanszírozásnál továbbra is feltétel, hogy az épület ténylegesen lakóház vagy üdülő rendeltetésű legyen (szigetelés, közművek, fűtés stb. tekintetében megfeleljen), de jogi akadály már nem lesz a jelzálog bejegyzésének.
🏡Magasabb piaci érték, jobb kihasználhatóság: Egy rendezett jogi státuszú, művelés alól kivett zártkerti telek értéke jellemzően magasabb, mint ha termőföld maradna. Ennek oka, hogy szélesebb vevőkört érdekelhet (akár befektetőket, építkező magánszemélyeket is), és kevesebb rizikóval jár a megvásárlása, használata. Sok esetben a kivett telek beépíthetőségi feltételei is kedvezőbbek – például nagyobb alapterületű épület is elfér rajta az övezeti szabályok keretei között, míg korábban lehet, hogy csak egy kis szerszámoskamrát engedélyeztek volna rá. Összességében egy kivont státuszú zártkert piaci értéke jelentősen meghaladhatja az ugyanott fekvő, de művelés alattiként nyilvántartott ingatlanét. Emellett könnyebben is eladható, hiszen hitelképesebb és nincs szükség speciális engedélyezésre az adásvételhez.
Korlátok és fontos tudnivalók az átminősítés kapcsán
Fontos látni, hogy bár a jogszabályi változás nagy könnyebbség, nem old meg minden problémát automatikusan. Néhány dologra továbbra is figyelni kell:
🖋️Nem lesz rögtön beépíthető a telek: Önmagában attól, hogy egy zártkert kivett terület lett, még nem garantált, hogy lakóházat lehet rá építeni. A telek beépíthetősége ugyanis továbbra is az érvényes helyi építési szabályoktól (HÉSZ) függ. Meg kell nézni, hogy az adott ingatlan melyik övezeti besorolásba tartozik, és az milyen beépítést enged. Lehet például üdülőövezet, kertvárosias lakóövezet, falusias lakóövezet stb., amelyek mind különböző paramétereket írnak elő. Ha egy zártkert olyan övezetben fekszik, ahol eddig is lehetett (korlátozottan) építeni, akkor a kivonás után is pontosan ugyanazok az építési feltételek lesznek irányadók, mint előtte. A kivonás tehát csak a földhasználati jogi helyzetet rendezi, de nem változtatja meg a településrendezési előírásokat.
🖋️Közművek és infrastruktúra: A lakófunkcióhoz általában elvárás bizonyos közművek megléte. Hiába lesz kivett egy zártkert, ha nincs bevezetve a víz vagy villany, esetleg nincs szennyvíz-elvezetés, akkor az építési hatóságok továbbra is korlátozhatják az engedélyek kiadását. Sok helyi szabályzat előírja például, hogy lakóépület csak akkor létesíthető, ha legalább ivóvíz és elektromos hálózat elérhető, vagy zárt szennyvíztároló kiépíthető. Ezek a közműfeltételek tehát változatlanul érvényesek maradnak – a kivonás után is ugyanúgy gondoskodni kell a közművesítésről, ha építkezni szeretnénk.
🖋️Már meglévő épület helyzete: Sokan építettek korábban kisebb-nagyobb épületeket zártkerti telkükre, amelyek esetleg részben vagy egészben engedély nélküliek, vagy engedéllyel épültek ugyan, de a földhivatali nyilvántartásban nem lettek feltüntetve. Fontos tisztázni, hogy a művelés alól kivonás önmagában nem rendezi az épület jogi státuszát. Ha van a telken egy ház, de papíron nem létezik (mert nem jegyezték be, vagy csak „gazdasági épületként” van nyilvántartva), akkor a kivonás után is külön eljárásban kell intézni az épület feltüntetését a tulajdoni lapon. Ehhez be kell nyújtani a megfelelő dokumentumokat: építési engedélyt, használatbavételi engedélyt, vagy fennmaradási engedélyt (ha utólagos legalizációról van szó). A földhivatal csak akkor fogja az épületet is feltüntetni, ha ezek az okiratok rendelkezésre állnak. Örömteli újdonság viszont, hogy az épület feltüntetésének kérelmét akár egyidejűleg be lehet adni a kivonási kérelemmel. Így egy körben elintézhető minden, amint megvan az önkormányzati rendelet és az építésügyi papírok – de mindkét vonatkozásban meg kell felelni az előírásoknak.
🖋️Illetékek, adózás: Bár maga a kivonási eljárás illeték- és díjmentes, érdemes figyelni arra, hogy a művelési ág megváltozása hatással lehet az ingatlan adózására. Például egyes településeken van éves telekadó vagy ingatlanadó, amelynek mértéke függhet attól, hogy a telek külterületi termőföldnek minősül-e vagy sem. Ha kivetté válik, lehet, hogy más kategóriába esik az adómérték. Ajánlott utánanézni a helyi adórendeletben ennek is, nehogy váratlan meglepetés érjen. Ugyanígy, ha a telek később belterületbe vonásra kerül (ami külön döntés kérdése, de a kivonás ezt megkönnyítheti), az illetékkötelezettséget vonhat maga után – ezek már speciális esetek, amikre egyéni tanácsadás javasolt.
Összegzés
Ha további kérdései vannak a zártkerti ingatlanokkal vagy termőföldekkel kapcsolatban, irodánk segít a kivonási eljárások és a tulajdon-átruházások jogi előkészítésében.
Ajánljuk figyelmébe podcast-epizódunkat is, amelyben a termőföldek jogi szabályozását és a gyakorlatban felmerülő legfontosabb kérdéseket tárgyaljuk – érthetően, tulajdonosoknak szóló szemlélettel.